Kinga Pietraszewska-Mielczarek Radca prawny Gdańsk
Uchwałą z dnia 15.09.2015 Sąd Najwyższy rozstrzygnął wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich „czy sąd cywilny może stwierdzić nieważność umowy sprzedaży nieruchomości (umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste), zawartej przed dniem 1 stycznia 1998 r., z tego tylko powodu, że narusza ona prawo poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cele publiczne?
„Umowa sprzedaży wywłaszczonej nieruchomości oraz umowa ustanowienia użytkowania wieczystego na takiej nieruchomości nie są nieważne z powodu ich zawarcia z naruszeniem art. 69 ust. 1 i art. 47 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.).”
Rzecznik skierował zapytanie do Sądu Najwyższy wskazując, iż rozstrzygnięcie przedstawionego problemu przyczyniłoby się nie tylko do ujednolicenia wykładni przyjmowanej przez sądy cywilne, ale miałoby istotny wpływ na sposób rozstrzygania tzw. spraw zwrotowych również przez sądy administracyjne. Notabene przed NSA w podobnej sprawie zawisła sprawa oznaczona sygn. akt I OSP 3/14, w której uchwała została podjęta w dniu 13.04.2015 r.
Rzecznik Praw Obywatelskich wskazał na rozbieżne orzecznictwo w tej kwestii. Według jednego stanowiska umywa zbycia jest bezwzględnie nieważna, gdyż narusza nadrzędne prawo byłego właściciela do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, która stała się zbędna na cele publiczne. Według drugiej linii orzeczniczej naruszenie zakazu przeznaczania nieruchomości wywłaszczonej na inne cele i naruszenie obowiązku zwrotu może być sankcjonowane co najwyżej odpowiedzialnością odszkodowawczą, gdyż umowa sama przez się nie jest nieważna. Przepisy zakazujące przeznaczania nieruchomości wywłaszczonych na inne cele, tj. art. 47 ust. 4 i art. 69 ust. 1 u.g.g., mają bowiem charakter względny, a nie bezwzględny. Uzasadnia się również podobieństwem tej sytuacji do skutków naruszenia prawa pierwokupu, które nie powoduje bezwarunkowej nieważności umowy sprzedaży.
Powyższe rozstrzygnięcie SN całkowicie rozwiewa wątpliwości poprzednich właścicieli odnośnie możliwości podtrzymywania wniosku o zwrot nieruchomości wywłaszczonej w postępowaniu administracyjnym, w sytuacji jej zbycia bądź oddania do użytkowania wieczystego. Takowe bowiem były na tle wcześniejszej uchwały NSA z dnia 13.04.2015 r. w sprawie oznaczonej sygn. akt I OPS 3/14 orzekającej, iż jeżeli spełnione są przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, o których mowa w art. 136 ust. 3 w związku z art. 137 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), podstawą odmowy zwrotu nieruchomości może być zbycie tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego osobie trzeciej z pominięciem procedury przewidzianej w art. 136 ust. 1 i 2 tej ustawy.
Przy czym w uzasadnieniu uchwały NSA wyjaśnił, iż brak tytułu prawnego do nieruchomości po stronie zobowiązanego podmiotu publicznoprawnego oznacza brak podstaw do orzeczenia o zwrocie, ponieważ decyzja taka byłaby niewykonalna, zgodnie z zasadą „nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet”. Nie mniej jednak w sytuacji, w której poprzedni właściciel (jego spadkobierca) podejmie działania w celu podważenia czynności prawnych, które spowodowały przeniesienie własności nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, jego wynik może stanowić zagadnienie wstępne w sprawie administracyjnej o zwrot wywłaszczonej nieruchomości i organ prowadzący postępowanie w takiej sprawie powinien rozważyć zawieszenie postępowania na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.
Na tle uchwały SN nie ulega wątpliwości, iż działania podejmowane przez byłych właścicieli w celu podważenia takiej czynności prawnej nie przyniosą spodziewanych efektów. Reasumując byłym właścicielom pozostaje jedynie rozważenie wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym.