Kto ponosi koszt remontu tarasu, balkonu?

Opublikowany dnia 1 Lis. 2018

Do naszej Kancelarii zwrócił się Klient z zapytaniem kto winien ponieść koszt remontu tarasu, balkonu w mieszkaniu znajdującym się w kamienicy – właściciel/ lokator mieszkania czy Wspólnota Mieszkaniowa?

Remont tarasów i balkonów przez Wspólnoty Mieszkaniowe wzbudza kontrowersje, albowiem różne są stanowiska co do tego, czy taras/ balkon jako przestrzeń wyłącznie użytkowana przez właściciela danego lokalu stanowi jego odrębną własność i czy to właściciel powinien ponosić koszty jego remontu czy jest to część wspólna. W stanie faktycznym opisywanej sprawy balkony i tarasy były dostępne jedynie z poziomu danego mieszkania. Nie budzi wątpliwości bowiem sytuacja, w której tarasy i balkony dostępne są dla ogółu mieszkańców, wówczas niewątpliwie ich remont wykonuje Wspólnota Mieszkaniowa, bowiem są one we wspólnym użytkowaniu. Taka sytuacja ma miejsce jednak stosunkowo rzadko.

Przechodząc do sedna sprawy, większość Sądów w sprawach spornych opiera się w tym względzie na orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08, który orzekł, iż właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art.3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

W stanie faktycznym opisywanej sprawy balkony składają się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej oszklonej barierki i są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku, w decydujący sposób wpływając na kształt estetyczny elewacji. Tymczasem wygląd elewacji generalnie przesądza o stronie wizualnej budynku, wpływając również w pewnym stopniu w przypadku zadbanej elewacji na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Tym samym, w tym przypadku rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Dlatego też te balkony jako części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali i przesądzające w istotnym stopniu o kształcie elewacji muszą być, przynajmniej co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Podobnie barierki są elementem kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako takie nie mogą być uznane za części nieruchomości służące do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu, bowiem funkcjonalnie nie sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji). Podobnie należy ocenić płyty podłogowe balkonów, które to funkcjonalnie pełnią tę samą rolę, co stropy. Jedną z ich funkcji jest bowiem rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą, a będących przedmiotem odrębnego korzystania przestrzeni. W tym wypadku zatem i rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu, co każe co do zasady zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej, której remont winna dokonać Wspólnota Mieszkaniowa. Dodatkowy argument to również aspekt wizualny. Wykonanie takiego remontu przez Wspólnotę Mieszkaniową zapewni jednolitą kolorystykę oraz dobór tych samych elementów wykończeniowych pod względem standardu.