Zasiedzenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

Opublikowany dnia 10 Lut. 2017

Zasiedzenie nieruchomości

FreeImages.com/Danilevici Filip-E

Kinga Pietraszewska-Mielczarek radca prawny

Uchwałą w składzie 7 sędziów Sąd Najwyższy w dniu 9 grudnia 2016 r. w sprawie oznaczonej sygn. akt III CZP 57/16 orzekł, iż samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

W omawianej sprawie Sąd Sąd pierwszej instancji uznał, że przesłanki art. 172 k.c. wymagane dla stwierdzenia zasiedzenia prawa własności nieruchomości zostały spełnione. Stwierdził, że zasiedzeniu nie stało na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, gdyż ograniczenie możliwości nabycia własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w drodze zasiedzenia może nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a takiego brak. Uznał, że w następstwie ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie czynności prawnej nie można przyznać szerszego zakresu ochrony. Wskazał, że skoro skutkiem zasiedzenia jest wygaśnięcie prawa własności to odpowiednio wygasa również prawo użytkowania wieczystego. Sąd Rejonowy stwierdził, że wnioskodawcy byli posiadaczami samoistnymi w złej wierze, gdyż pozostawali w błędnym aczkolwiek usprawiedliwionym przekonaniu, że prawo do spornej części nieruchomości im przysługuje. Przyjął, jako początek biegu terminu zasiedzenia, pierwszą datę niewątpliwą, tj. objęcie całej nieruchomości w posiadanie przez wnioskodawcę na podstawie umowy dożywocia. Sąd drugiej instancji dokonał odmiennej oceny prawnej. Odwołując się do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11 i uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14 stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości, tylko co najwyżej użytkowanie wieczyste.

Zagadnienie zostało przekazane do rozstrzygnięcia poszerzonemu składowi Sądu Najwyższego z uwagi na następujące wątpliwości. Poza argumentami przywołanym przez Sądy obu instancji, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę również na fakt, iż obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli czynności objętych katalogiem art. 123 k.c. W okresie, gdy nieruchomością włada osoba trzecia i biegnie termin zasiedzenia możliwe jest wykorzystanie nie tylko roszczeń windykacyjnych ale i negatoryjnych, bądź ukształtowanie stosunków prawnych w sposób pozbawiający posiadania cechy samoistności. Dodatkowo nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego zakresu uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego (ius in re aliena), ustanawianego dla realizacji celu gospodarczego i jemu podporządkowanemu. Granice uprawnień użytkownika wyznaczają bowiem, obok umowy, art. 233 i 239 k.c.