Refakturowanie mediów przy najmie, a stawka podatku Vat

Opublikowany dnia 20 Paź. 2018

W jednej z prowadzonych przez Kancelarię spraw pojawił się problem opodatkowania podatkiem VAT dostawy mediów przez wynajmującego najemcom lokalu użytkowego. Zapytanie dotyczyło opłat wynikających z eksploatacji tj. za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości i ustalenia czy powinny one być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu czy w sposób odrębny od czynszu. Kluczowa dla sprawy tej pozostawała okoliczność jaką stawkę podatku od towarów i usług Wynajmujący powinien stosować do odsprzedaży (refakturowania) usług, w tym usług o charakterze powszechnym oraz różnych postaci energii (tzw. mediów), poprzez przeniesienie kosztów, które poniósł, zakupując wcześniej usługi lub energię na podmiot, który z nich później faktycznie korzystał.

Wcześniejsze stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego było takie, iż opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj.: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym, a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre), są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu. (Tak NSA w wyroku z dnia 31.05.2010 r w sprawie oznaczonej sygn. akt I FSK 740/10)

Jednak w kolejnym orzeczeniu Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął, iż media co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. W przypadku natomiast wywozu nieczystości, czynności te powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca miał możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług.

Jeżeli zaś nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami, te ostatnie można uważać za jedno świadczenie wraz z najmem. Będzie tak w szczególności w wypadku najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami, oraz krótkoterminowego najmu nieruchomości, na przykład na wakacje lub ze względów zawodowych, który jest udostępniany z tymi świadczeniami bez możliwości ich rozdzielenia.

Ponadto omawiane świadczenia mogą być też uważane za stanowiące jedno świadczenie z najmem, jeżeli sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem. Będzie tak w szczególności w sytuacji, w której wynajmujący, właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę. (patrz wyrok NSA z dnia 10.07.2015 r. w sprawie oznaczonej sygn. akt I FSK 944/15)